“房地产的金融属性有所退化七星配资app，居住属性更加重要。”在日前举行的2023中国房地产产品力TOP100发布会上，克而瑞集团董事长丁祖昱对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示，随着95后、00后等群体涌入房地产市场，客户的需求发生了变化。“房地产产品打造将越来越不容易，围绕需求的竞争越来越激烈，产品力的提升已经达到了全新高度。”

　　据克而瑞研究中心统计数据，截至今年第47周（11月20—26日），各能级城市成交指数大多呈小幅回升态势。具体来看，一线城市指数环比增长6.32点至85.87，北京、上海、深圳成交面积环比均回升，广州则小幅回调；二线城市成交指数环比增长2.83点至54.59，成都市成交量高位回调，其余城市除武汉市、福州市外均环比增长；三、四线城市成交指数环比增长15.43点至101.46，广东省佛山市、韶关市和惠州市等成交量继续走高，在此带动下，三、四线城市整体指数快速增长。

　　克而瑞集团CEO张燕表示，随着房地产市场下行“筑底”，产品的关注度开始上升，以投资为驱动的客户退场，房子回归居住本质，自住需求提升，行业发展越来越卷。“从城市分布来看，结合客户反馈与测评结果，好产品更多集中在杭州市、成都市、长沙市，主要原因是好的产品需要城市政策引导与竞争环境驱动。”

　　需求变化倒逼房企革新

　　随着95后、00后人群进入房地产市场，楼市的需求也发生了诸多变化。

　　据克而瑞研究中心数据，目前，刚需型新房的购房主力为18—35岁群体，占比超过50%，同时已婚群体占比达到了54.6%。这一群体除了关注户型外，更加看重物业以及公区配套等需求。

　　市场需求发生变化，也促使房企在产品户型、精装设计、社区景观等方面做出革新。张燕表示，今年楼盘项目产品中涌现出了诸多核心特点，例如房企更加注重购房者对空间的获得感，更倾向于开发高得房率的产品。

　　以成都邦泰·云景为例，108平方米的主力户型实际得房率达到了98%，113平方米户型的得房率达到了99%，132平方米户型的实际得房率超过了100%。与此同时，户型设计方面，在同等面积下，面宽尺度不断突破。以锦江璞园项目为例，143平方米户型的面宽最大达到15.6米。

　　“此外，精装房的层高明显影响室内空间感，3米已成为标准层高，改善及高端产品大部分层高比标准层高更高。”张燕进一步表示，同时，重视对“鸡肋空间”的改造也是今年重要的户型设计特点。对飘窗进行改造，相邻两户共用墙采用“Z字形”设计等，也提高了对室内空间的利用率。

　　除商品房市场外，新客户群体的涌入也改变了租房市场。据克而瑞研究中心相关报告，刚需型租房客户主要是单身或已婚未育的白领群体，对一室户型的面积需求由20平方米左右上升至了35—45平方米，对舒适度的要求明显提升；对两室户型的面积需求也增至70平方米以上。

　　“改善型租房客户多是商务人士和陪读人群，他们注重项目的整体调性和装修品质，对户型面积、产品配置及功能分区的要求大幅提升。”克而瑞研究中心报告指出。

　　在张燕看来，预计未来2—3年，刚需客户会被二手房和保障性住房体系分流，新房市场需求将持续转向改善及高端住房；新建商品房更强调“所见即所得”，也将无限接近现房交付。新房住宅产品由复制向定制转变，更强调属地化和个性化。租赁住宅品质提升主要体现在装修标准提升、更好的服务等方面。租赁产品也要多维度进行打造，强调与区域整体调性的融合。

　　“基于这些特点，从供求两个方面来看未来一年的趋势，供应层面一系列的限制政策已经开始退出，好产品所打造的空间优势将加速释放。而在需求侧，随着购房和租房群体对产品品质的要求逐年提升，相信2024年能够看到更多的精彩住房产品涌现。”张燕表示。

　　精准适配用户需求

　　客户需求不断变化，也进一步要求房地产行业谋求转型发展。

　　中国电建地产集团副总经理于建勋表示，房地产市场已进入新时代，以前的土地红利、资金红利或金融红利正转变为管理红利和产品力红利。“在‘房住不炒’的大背景下，我们的产品策略是将改善型住宅作为主战场，在不同的城市以改善型客群的需求为导向，进行精准调研和精准适配。”

　　于建勋进一步表示，这要从“打造好房子”“提供完善配套”和“提供好服务”三个层面来满足市场需求。“产品打造能力是房企各条战线综合能力的体现，房企需要打造从前期定位、策划到设计，再到后期工程施工以及维护保养全产业链的优质供应链，形成共荣共生的良好生态伙伴关系。”

　　在南京金基集团董事长特别顾问丁芳看来，产品的迭代能力和速度也极为重要。“作为属地化深耕型企业，金基集团在产品迭代维度，坚持为用户展现画面感最强烈的部分，例如项目的前序空间层次和礼序感以及项目大门的打造等。”

　　丁芳进一步表示，金基集团在产品打造的全过程中，对产品品质及用户体验有着敬畏、责任和压力，这是企业在深耕本地市场过程中有长期驱动力和生命力的根本原因。

　　除了房企在探索转型发展之策外,住房租赁企业也正基于客户需求进行推陈出新。魔方生活服务集团副总裁钱智康表示，集团定位始终是清晰的，作为长租公寓运营商和服务商，一直在“卷”自己的各种服务标准，在深入一线了解客户需求的基础上，再对产品进行推陈出新。“公司对产品线进行了细分，在白领赛道中布局了青年社区、白领标准产品和白领Plus产品，同时很早就针对金领需求打造了中高端品牌——魔尔公寓。”

　　在华润有巢产品管理部负责人兼北京业务部总经理孙雪鹏看来七星配资app，华润有巢的产品线比较多，在大社区、高端公寓、城中村等方面均有涉猎。“要尊重项目的基本逻辑，同时还要重视运营一线的反馈情况，保障项目运营的可持续性，才能给租户提供更好的租住体验。”